万科转让中信万科消费基础设施基金30%份额，中邮人寿出资6.7亿元接手

　　深圳商报·读创客户端记者 穆砚

　　11月12日，万科企业股份有限公司（以下简称“万科”、“万科A”或“公司”）发布关于中信万科消费基础设施基金进展情况的公告。公告称，公司将持有的中信万科消费基础设施基金30%认缴份额，转让给中邮人寿保险股份有限公司，后续由其进行实缴。中邮人寿这次认缴出资金额为6.7亿元。

　　万科A公告截图

　　公告透露，万科下属子公司海南万聚盈通企业管理有限公司(以下简称“万聚盈通”，普通合伙人之一)、深圳市万科发展有限公司(以下简称“深圳万科”，有限合伙人之一)与中信金石基金管理有限公司(普通合伙人之一)、中信证券投资有限公司(有限合伙人之一)、泰康人寿保险有限责任公司(有限合伙人之一)签署了《万信金石(南京)商业投资合伙企业(有限合伙)有限合伙合同》(以下简称“《有限合伙合同》”)，共同投资设立了“万信金石(南京)商业投资合伙企业(有限合伙)”(以下简称“中信万科消费基础设施基金”)。该基金的募集规模为人民币22.34亿元。

　　万科下属子公司万聚盈通认缴出资金额为人民币1,000万元、深圳万科认缴出资金额为人民币124,215.70万元，合计占中信万科消费基础设施基金的比例为56.05%。本公司有权按照《有限合伙合同》约定将其中不超过36.05%的认缴份额转让给后续投资人。

　　2024年11月12日，《有限合伙合同》完成更新并获得签署，本次变更是深圳万科将持有的中信万科消费基础设施基金30%认缴份额转让给中邮人寿保险股份有限公司(以下简称“中邮人寿”)，后续由其进行实缴。

　　本次转让完成后，中信万科消费基础设施基金的合伙人结构为：中信金石基金管理有限公司份额占比0.04%，认缴出资金额100万元；万聚盈通份额占比0.45%，认缴出资金额1000万元；中信证券投资有限公司份额占比8.91%，认缴出资金额19894.3万元；泰康人寿保险有限责任公司份额占比35%，认缴出资金额78190万元；中邮人寿份额占比30%，认缴出资金额67020万元；深圳万科份额占比25.6%，认缴出资金额57195.7万元。

　　万科A公告截图

　　除上述变化外，中信万科消费基础设施基金约定的其他条款不变。

　　8月14日，万科A发布公告称，公司下属子公司万聚盈通、深圳万科与中信金石基金管理有限公司、中信证券投资有限公司和泰康人寿保险有限责任公司共同投资设立中信万科消费基础设施基金。

　　公告显示，中信万科消费基础设施基金的规模为22.34亿元，主要用于收购万科旗下两家公司持有的北京旧宫万科广场和深圳龙岗万科广场资产，同时存在经营性物业贷款等负债。

　　万科合计出资12.52亿元，占比为56.05%。不过按照规定，万科可以将不超过36.05%份额转让给后续投资人。这也意味着，万科后续将最多保留20%的出资份额。其他出资人中，中信合计出资2亿元，泰康保险投入7.82亿元。

　　对于设立基金的目的，万科方面表示，这是落实公司“一揽子方案”的重要举措，有助于公司聚焦主业、瘦身健体，构建面向未来的、战略的、可持续的资产证券化平台。根据万科此前公布的“一揽子方案”，万科此举或意在通过大宗交易和REITs，把商业办公资产等非主业财务投资完成转让，全面完成融资模式转型。

　　在2023年报中，万科没有披露主要商业项目出租和收入情况。在此之前，龙岗万科广场一直是万科的优质项目之一。2020年-2022年，龙岗万科广场营收分别为2.25亿元、2.44亿元和2.43亿元，出租率基本都接近100%。

　　在万科运营的商业项目中，按营收排序，龙岗万科广场稳定在第4-5的位置，旧宫万科广场不在前十名单中。

　　在万科的商业地产中，上海七宝万科广场是最优质的资产，2021年和2022年其营收都超过了4亿元。2024年2月，万科将其持有的50%股份以23.84亿元完成转让，实现内部收益率15.7%。

　　上海南翔印象城MEGA建筑面积接近34万平方米，是万科主要商业地产中最大的一个，也是上海最大的单体商业购物中心。2024年6月，万科持股比例从50%下降至2%，基本完成退出。

　　在年初召开的2023年业绩说明会上，万科董事会主席郁亮明确表示，万科将退出其它业务，聚焦综合住区开发、物业管理、租赁住宅三大主业，并提出一揽子瘦身方案。

　　据郁亮介绍，“一揽子方案”大概分为两个阶段：第一阶段是坚定瘦身，调整融资模式、降低风险，将聚焦综合住区开发、物业管理和租赁住宅三大主业业务，并退出其它业务，清理和转让非主业的财务投资，大力度地通过大宗交易和REITs，把商业办公资产通过这种方式转让出去。

　　第二阶段是做好、做强、做精主业，打造出行业的产品标杆和服务标杆。郁亮介绍称：“一揽子方案并不只是收缩、压降的方案，它其实也是一个发展进取的方案。第一阶段瘦身就是为第二阶段打基础、聚集能力、聚集资源。”

　　2024年上半年，通过资产交易和REIT、Pre-REIT基金等大宗交易途径，万科实现资产交易回款93.4亿元，除了上述商业项目外，还包括万科大股东深圳地铁以22.35亿元摘下万科持有的深圳湾超级总部基地项目，印力成功发行了32.6亿元的REIT。

　　郁亮在年初业绩会上曾介绍，这些方案有三个目的，首先是降负债，其次是完成融资模式转型，最后是完成聚焦主业。

　　万科的目标是未来两年将削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半。融资模式逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式。

　　中信万科消费基础设施基金是Pre-REITs基金。该基金的设立首先使万科的运营资产又增加了一条退出渠道，其次降低了公司负债，公司还可以收回现金改善现金流。

　　审读：吴席平